Выкуп доли наследства у родственников
Покупка доли квартиры у родственника
В свое время по инициативе государства часть жилой недвижимости была передана посредством приватизации населению в частную собственность. При этом члены семьи собственника по умолчанию получали ряд прав на проживание и иные свободы в рамках жилой недвижимости (общей собственности). Те, кто был дальновиднее, и потрудились разобраться в особенностях передачи прав владения, приватизировали квадратные метры в определенных долях (долевая собственность). В этом случае установленный размер долевого владения согласно ГК РФ закреплялся за каждым собственником посредством правоустанавливающего документа. И выдавался на руки каждому из владельцев отдельной доли, размеры которой также указывались в нем.
Порядок выкупа доли квартиры у родственника
Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.
Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:
Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.
Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра.
При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:
При продаже доли в квартире согласно ст. 250 ГК РФ, собственники оставшихся долей имеют особые преимущества, при выкупе права на квадратные метры.
Поэтому о желании продать или разменять свое право собственности (долю в квартире) собственник обязан уведомить остальных владельцев долей в письменной форме, лучше заказным письмом с сохранением всех квитанций. Уведомление должно содержать сведения об условиях продажи имущественных прав на долю в квартире, их цене. В течение месяца с момента получения подобного письма собственники долей имеют право уведомить продавца о своем желании выкупить его долю. И лишь при отсутствии подобных стремлений по истечении тридцатидневного срока владелец доли имеет право продажи собственности третьим лицам. При несоблюдении этих правил, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Примерный текст уведомления: «Мне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на квартиру номер 13 по адресу: город Москва, улица Грибоедова, дом 66. Намереваюсь ее продать. На основании того, что Вы также являетесь собственниками долей в ней, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне собственность за 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей. В случае отказа оставляю за собой право предложить сделку на вышеизложенных условиях третьим лицам».
Обратите внимание на следующие нюансы:
- Договор купли продажи части долевой собственности в отличие от общей регистрируется в Росреестре со сменой собственника в кадастровом учете. С суммы, прописанной в договоре, платиться налог в размере 13%. Налоговая инспекция тщательно проверяет подобные операции: при обнаружении занижения цены по отношению к рыночным ценам на 20% и более, имеет полное право увеличить сумму налогового платежа до реальной, а также взыскать пени за уклонение.
Существенным минусом подобной сделки считается отсутствие права получить налоговые вычеты от суммы сделки, так как в соответствии со ст. 220 НК РФ для этого покупатель не должен являться родственником.
- Наследование и завещание помимо схожести в том, что имущество перейдет наследникам только после смерти владельца, заключат в себе следующие отличия: при наследовании собственность делится между родственниками в зависимости от степени родства и того, как наследники договорятся между собой при завещании собственник самостоятельно определяет наследника. Имущество, переданное по завещанию, не является совместно нажитым в браке и, следовательно, будет принадлежать только одному из супругов после развода.
- Сделка с дарением может быть выгодна тем, что исключает оплату налога, а также не является совместно нажитым имуществом в браке для супругов при разводе. Единственное уточнение для первого пункта: родственники должны быть близкими, так как племянникам, дядям, бабушкам и другим налог в размере 13% с суммы дарения заплатить все-таки придется.
Сделка дарения отменяется при попытке убийства дарителя или угрозе потери, по каким либо причинам, подаренного имущества.
Использование материнского капитала
Законодательство позволяет использовать материнский капитал для выкупа части доли в квартире в следующих случаях:
Сделка с использованием материнского капитала может быть признанной мошеннической при покупке доли у родственников (обналичивание материнского капитала). Согласно целевому назначению «улучшение жилищных условий» не целевой признается покупка доли в квартире, если семья уже имеет одну квартиру в собственности.
Использование ипотеки
Ряд банков предоставляет возможность кредитования физическим лицам на льготных условиях. Если кредитуемое лицо обладает ½ части квартиры, находящейся в долевой собственности, то такое кредитование признается банком менее рискованным, и чаще одобряется.
Процедура оформления кредита в банке предполагает прохождение следующих этапов:
Пошаговая инструкция
Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:
Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.- Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
- Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
- Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
- Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
- Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.
Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.
Сложности, возникающие при покупке квартиры у родственников
Сложности при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности у родственников может состоять из:
Таким образом, при продаже доли квартиры необходимо строго соблюдать правила, установленные законодательством. Такая продажа имеет ряд своих особенностей, отличных от сделки, проводящейся с целой, неделимой жилплощадью. В противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить в суде. Во избежании ошибок обращайтесь к грамотным юристам.
Покупка доли квартиры у родственников
Покупка доли квартиры у родственников, ничем принципиально не отличается от выкупа доли у любого другого человека и регулируется законодательством РФ.
Покупка доли у родственника при взаимном согласии
Выкуп доли квартиры у совладельцев-родственников при согласии сторон происходит обычным способом на основании договора купли-продажи с последующей государственной регистрацией прав собственности. Пакет документов также обычный:
•договор купли-продажи (3 экземпляра)
•копии документов, подтверждающих личность сторон
•нотариально заверенное согласие супруга(и).
При этом законом не определен реальный срок, в течение которого должна быть проведена сделка после подтверждения намерения в течение месяца в ответ на извещение.
Сложности в таких сделках возникают при недостатке финансов:
•покупатель может обратиться за ипотечным кредитом. Если он уже владеет половиной или более квартиры (выкупает последнюю долю), то согласно закону, он может в качестве ипотечного залога зарегистрировать всю квартиру. Это самый приемлемый способ для банка, поскольку он получает право на полную квартиру. Получить заем в этом случае довольно просто. В остальных же случаях риск кредитной организации возрастает, что ведет к увеличению стоимости кредита (процентной ставки).
Принудительный выкуп доли у родственников
Как уже сказано выше, преимущественным правом выкупа доли обладает тот из совладельцев, который на момент раздолевания проживал в квартире и не имеет другого жилья. Принудить к продаже своих долей прочих собственников нельзя, но в некоторых случая применяется практика принудительного выкупа по решению суда. Истцом в таком случае является совладелец, обладающий большей долей или правом преимущественного выкупа.
В Тему: Выделение доли в жилом/нежилом помещении
Основанием для подачи иска могут служить невозможность поставить в соответствие виртуальной (стоимостной) доле ее физический эквивалент, пригодный для проживания отдельной семьи (комнату и места общего пользования).
Подкрепить свое требование можно следующими аргументами:
•владелец доли не зарегистрирован по данному и адресу и фактически не проживает
•не принимает участия в содержании квартиры (не вносит долю на оплату коммунальных услуг, на ремонт)
•серьезные конфликтные отношения между истцом (собственником, проживающим в квартире) и владельцем доли
•финансовый конфликт — владелец доли, на которую претендует истец, выдвигает завышенные финансовые требования, не соответствующие реальной стоимости его доли.
Отношения между сторонами по принудительному выкупу доли регулируются ГК РФ (ст. 252, ч. 4). Однако, в каждом конкретном случае дело оставляется на усмотрение судьи. Доводом в пользу ответчика может стать, например, открытое дело о разводе и его желание впоследствии зарегистрироваться по адресу своей собственности. В этом случае результатом тяжбы может стать всего лишь обязательство ответчика вносить долю на содержание жилья.
Следует заметить, что любая судебная тяжба — дело, требующее нервных и финансовых затрат с обеих сторон, покупка доли квартиры у родственника не является исключением. Так, для определения реальной стоимости квартирной доли может потребоваться независимая экспертная оценка, услуги адвоката, специализирующего на подобных тяжбах, также стоят недешево. Поэтому, всегда следует найти возможность договориться и решить проблему обычным путем.
Похожие записи
Выкуп доли родственника до вступления в наследство
Сейчас моей матери единолично принадлежит земельный участок. Она хочет переоформить участок на нас с братом по 1/2. В свою очередь я договорился с братом о "выкупе" его доли.
Каким образом можно оформить расписку в получении денег или другой документ, в котором брат укажет, что в будущем при вступлении в настледство не будет иметь претензий на этот участок?
24 Июля 2014, 12:53 Сергей, г. Пермь
Ответы юристов (9)
Город не указан
Добрый день, Сергей
Лично я бы не советовал Вам передавать брату деньги за долю участка, которая ему еще не принадлежит. После того как брат станет собственником 1/2 доли, он сможет переоформить ее на Вас, а вы оплатить ему цену участка.
24 Июля 2014, 09:38
Уточнение клиента
Спасибо за ответ, Григорий.
Тьфу-тьфу-тьфу, долгих лет жизни матери, но нет желания доводить дело до наследства, т.к. уже сейчас я планирую строить дом и разрабатывать участок, брат же этого делать не будет, а в будущем цена участка возрастет (дом, газ. )
Поэтому втроем договорились, что я "выкупаю" долю брата и документы в течение полугода-года переоформляются с матери на меня.
Вот именно этот промежуточный момент и потенциальные будущие претензии к переоформлению (я склонил, принудил и т.д.) хочется неким образом задокументировать.
24 Июля 2014, 09:52
Есть вопрос к юристу?
Город не указан
Зачем тогда ждать наследства для оформления, в таком случае будет лучше, если мама напишет дарственную на вас с братом, а вы выкупите его часть или сразу на вас только, а вы с братом рассчитаетесь по устной договоренности.
24 Июля 2014, 10:07
Уточнение клиента
Да, в уточнении выше я подробно раскрыл желание все переоформить до вступления в наследство. Возможно не совсем понятно написано в самом вопросе.
Сейчас договоренность устная, передача денег запланирована до переоформления, поэтому хочется эту договоренность зафиксировать письменно. Есть ли в этом смысл, имеет ли такая расписка какую-либо силу?
Или проще оставить все в рамках устной договоренности и надеяться, что никаких форс-мажоров до переоформления не произойдет.
Или такой вариант: брат пишет расписку, что получил от меня деньги в долг на 1 год, когда закончится переоформление, расписка уничтожается.
24 Июля 2014, 10:20
Город не указан
Я бы советовал избегать вам всяческих расписок, при этом обязательно зафиксировать письменные обязательства.
Оформите с братом договор займа, да еще и нотариально заверьте его.
При этом подумайте о платежеспособности брата. Что будет если он не станет отдавать вам деньги? Сможете ли вы взыскать с него долг?
24 Июля 2014, 13:03
Чтобы избежать каких-либо претензий при вступлении в наследство в будущем лучше оформить сначала договоры дарения по 1/2 доле на Вас с братом и заключить с братом предварительный договор купли-продажи его доли. Деньги можно передать по расписке в качестве обеспечения Вашего обязательства по заключению основного договора. После того, как Ваш брат зарегистрирует на себя 1/2 доли, вы заключаете основной договор купли-продажи.
Если цена сделки будет меньше 1 млн. Рублей налогов у брата не возникнет.
24 Июля 2014, 13:04
Вариант с распиской о передаче денег в долг не снимает риска оспаривании сделки дарения, если договор Ваша мать заключит только с Вами.
24 Июля 2014, 13:06
Если мама сейчас на Вас оформляет дарственную по 1/2 доли каждому, то после регистрации права собственности Вы выкупите участок у брата без проблем. наследство здесь совершенно не причем. Если ваш брат будет собственником 1/2 доли участка, то вы совершите договор купли-продажи в общем порядке без каких либо условий.
На мой взгляд Вы несколько накрутили ситуацию.
У Вас с братом договоренность о выкупе его будущей доли.
Дождитесь перехода права собственности и спокойно выкупайте его долю.
Переход права собственности не займет много времени по договору дарения от мамы.
Как вариант мама все дарит Вам, а Вы брату компенсируете стоимость.
24 Июля 2014, 13:06
Да, ваш вариант про расписку с долгом имеет право на жизнь. Можно даже и договор составить, на предмет безвозмездного займа. Который потом совместно с братом уничтожите, если брат согласится на такой вариант — т.к. возможно злоупотребление с вашей стороны.
Совершать какую либо сделку под отлагательным условием считаю бесполезной, т.к. вы не сможете строиться на участке который вам не принадлежит — разрешение на строительство вам не дадут. Либо оформлять договор аренды земельного между вами и матерью.
Договор дарения земельного участка заключается очень быстро. Если он оформлен надлежащим образом — оформляйте дарение и сдавайте документы в Росреестр, после чего отдавайте деньги брату.
Отменить договор дарения достаточно проблематично. Если ваша мать находится в полном здравии и вы не планируете совершать в отношении нее противоправных действий — то вам можно не переживать за отмену дарения.
Случаи отмены дарения закреплены в ст.578 ГК РФ:
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Соответственно, если у вас нет планов недобросовестного поведения по отношению к договоренности между вами — оформляйте дарение и отдавайте деньги. На мой взгляд это самый простой вариант.
24 Июля 2014, 13:07
Как выкупить долю в квартире у родственника?
Родственные отношения порой касаются вопроса недвижимости, что приносит споры и конфликтные ситуации. Например, у одного из совместных собственников возникает желание выкупить доли других владельцев. Выполнить процедуру можно в добровольном порядке, по согласию, или обратиться в судебную инстанцию.
Оформление выкупа доли в квартире
Квартира может находиться в совместной собственности членов семьи, без выделения фактической доли. Или же каждый собственник обладает свидетельством на свою часть квартиры. В первом случае потребуется согласие остальных собственников или выделение доли с ее последующей продажей. Если же доля оформлена отдельным документом, то процедура значительно облегчается и выполняется намного проще.
Выделение доли жилплощади перед продажей может выполняться по согласию или через суд. Выделенная в натуре доля позволит срочно приобрести или переоформить часть квартиры.
Вся программа купли-продажи состоит из трех этапов:
Доля считается переоформленной, если в единый реестр внесены сведения о новом владельце. Каждый из приведенных этапов может иметь особенности, что связано с конкретными обстоятельствами дела.
Как оформить выкуп доли квартиры
Остальным владельцам долей предоставляется первоочередное право приобретения выставленной на торги недвижимости. Предложение о покупке пишется в произвольной форме, но необходимо указать срок рассмотрения. Соседям предоставляется 30 дней на решение, нужна ли им продаваемая доля квартиры. Если желание приобрести отсутствует, то следует письменно указать этот факт. Таким образом, предоставляется разрешение на продажу доли жилплощади.
При возникновении конфликтной ситуации заявление посылается соседям заказным письмом с уведомлением. Такая позиция исключит возможный саботаж и нежелание перемен в квартире. Несмотря на то, что заявление не имеет обязательного бланка, оно должно включать обязательные моменты:
Согласно ст.250 ГК РФ, родственники имеют преимущественное право выкупа выставленной на продажу доли. Такой порядок не позволяет превратить квартиру в коммунальный объект с разными семьями.
Документы для проведения сделки
Для купли-продажи недвижимости следует подготовить следующий пакет документов:
Например, если комната была приобретена в браке, то для ее продажи необходимо разрешение супруга, заверенное у нотариуса. Порой технические документы оказываются не в порядке, что может задержать сделку. Основанием для продления сроков может служить незаконная перепланировка квартиры, которую требуется узаконить.
Выкуп доли на материнский капитал
Средства, предоставляемые государством родителям при рождении второго и последующих детей, можно использовать для выкупа доли квартиры у родственников и посторонних лиц. Это разрешается сделать, если покупается отдельное помещение, не проходное и полностью изолированное от других комнат. Комната может быть проходной, если это последняя часть квартиры, которая не принадлежит родителям.
Другими словами, приобретая проходную комнату, семья становится обладательницей отдельного объекта недвижимости. Материнский капитал направлен на улучшение жилищных условий семьи с детьми, поэтому каждый случай рассматривается индивидуально и утверждается при отсутствии нарушений.
В подавляющем количестве регионов материнского капитала недостаточно для приобретения отдельной квартиры или дома. Приобретение доли не всегда является оптимальным вариантом улучшения условий жизни, порой предпочтение отдается ипотеке с первоначальным взносом. Если речь идет о выкупе доли у родственников, то согласие собеса на подобную сделку получить можно практически всегда.
Ипотека на выкуп родственной доли
Практика показывает, что на выкуп доли родственников порой не хватает собственных средств или материнского капитала. Можно ли взять ипотеку для срочного выкупа доли квартиры? Если гражданин является собственником части недвижимости, то он сможет взять ипотеку на выкуп остальной части.
Необходимо выполнить следующие действия:
Судебная практика показывает, что кроме добровольного мирного соглашения, решить вопрос можно в судебном порядке. Написать исковое заявление имеет смысл в следующих ситуациях:
Практика принудительного выкупа родственной доли имеет много прямо противоположных решений. Исход судебного рассмотрения зависит от факторов, представленных противными сторонами.
Оформление искового заявления
Иск по срочному выкупу части квартиры у родственников лучше всего доверить опытному семейному адвокату. Иск должен быть грамотно обоснован и подкреплен документально. Дело рассматривает районный суд по месту жительства ответчика. Иск должен содержать требование о принудительной компенсации стоимости доли.
Вопрос этот сложный и противоречивый, но может рассматриваться без ответчика, если его место жительства неизвестно. Согласие ответчика может быть не затребовано, если у истца есть веские основания. Производится независимая оценка стоимости доли, владелец может быть не согласен со стоимостью, но обязан выдвинуть адекватную цену.
Заявление должно содержать сведения о попытках заявителя решить вопрос выкупа мирным путем, в досудебном порядке. Для суда важным доказательством намерений истца служит его письменное обращение к иным собственникам долей квартиры. Если заявитель длительное время получал необоснованные отказы, а чужая доля действительно минимальна и несущественна в полной жилой площади, то обращение в суд становится объективной необходимостью.
Если противная сторона имеет другую площадь, где проживает и зарегистрирована на постоянной основе, то истцу потребуется предоставить документальное подтверждение. Вместе с тем, собственник спорной доли имеет право владения и должен обосновать свою точку зрения в суде. Лишить гражданина даже мизерной доли владения без суда нельзя, это противоречит законодательству.
Рассмотрение вопроса о родственных долях в одной жилплощади может возникнуть в любой момент. Например, получение доли наследственного имущества ставит родственников перед решением жилищного вопроса.
Стороны должны понимать, что оптимальным путем является мировой договор, к которому следует стремиться.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
03 августа 2017 года
Национализация незадекларированного имущества предстоит одному из депутатов Омской областной Думы. Имущество, принадлежащее семье депутата попало под рассмотрение суда.
31 июля 2017 года
Жильцы многоквартирных домов сейчас оплачивают и обычную «коммуналку» по принятым нормативам, в которую уже включена и доля расходов каждой квартиры на общедомовые нужды, и затем - по нормативам за потребление услуг на те же общедомовые нужды.
25 июля 2017 года
Словно в продолжение фильма о приключениях итальянцев в России, один гражданин Италии в Москве оказался вовлечён в события, которые могли стоить ему жизни. Только благодаря московским полицейским его не убили за долю в квартире.
Выкуп доли в квартире у родственников
В современных условиях, когда стоимость недвижимости зашкаливает, доля в квартире представляет собой значительную ценность для её обладателя. Тем не менее права собственника такой доли весьма ограниченны, из-за прав на квартиру других участников долевой собственности. Поэтому нередко у владельца доли в квартире появляется желание либо продать её, либо выкупить остальные доли и стать единоличным владельцем всей квартиры.
Вы решили осуществить выкуп доли в квартире у родственников и приобрести право собственности на всю квартиру? Обращайтесь к нам за правовой помощью. Звоните по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .
Однако выкуп доли в квартире у родственников не такая простая задача, как кажется на первый взгляд, даже если для этого имеется достаточная сумма денежных средств. Ведь по общему правилу, выкупить долю в квартире возможно только с согласия её собственника. Закон твёрдо стоит на позициях защиты права собственности. Однако в исключительных случаях, когда доля в квартире незначительна, не может быть реально выделена, и у её собственника отсутствует интерес в использовании квартиры, суд может фактически лишить собственника его доли путем выплаты ему компенсации сособственником, приобретающим миноритарную долю.
Принудительный выкуп доли в квартире у родственников
В тоже время выкуп доли в квартире у родственников возможен ещё в одном особом случае. Об этой возможности и пойдет речь в настоящей статье.
Давайте рассмотрим простую ситуацию: супруги проживают в квартире, принадлежащей им на праве общей собственности. После смерти одного из супругов, собственниками доли в квартире становятся родственники умершего супруга (родители, дети). Понятно, что жить под одной крышей с новыми владельцами пережившему супругу становиться зачастую очень сложно. Поэтому законом предусмотрены дополнительные гарантии для наследников, которые на момент смерти наследодателя обладали с ним общим правом собственности на квартиру или пользовались ею. В этом случае принудительный выкуп доли в квартире у родственников возможен независимо от размера их доли. Итак, давайте разберемся, в каких случаях возможен выкуп доли в квартире у родственников при наследовании?
В основном, все квартиры, являются неделимыми вещами, так как из одной квартиры, как правило, невозможно сделать две (нет технической возможности сделать отдельные входы, кухни, санузлы, вспомогательные помещения и др.). Поэтому, чтобы сохранить квартиру в собственности прежних владельцев, снизить потенциальную возможность конфликтов из-за доли в квартире между новыми сособственниками, законодатель предусмотрел преимущественное право на жилое помещение, которое не подлежит разделу, и право на выкуп доли в квартире у родственников за следующими лицами:
- наследником, обладавшим на момент смерти наследодателя правом общей с ним собственности на квартиру, перед другими наследниками, которые сособственниками квартиры раньше не являлись
- наследником, который вместе с наследодателем проживал в квартире и не имеет другого жилья, перед другими наследниками, которые не обладали правом общей собственности на квартиру.
Если собственниками квартиры совместно с наследодателем являлись несколько наследников, и все они выразили желание воспользоваться преимущественным правом, доля в квартире наследодателя распределяется между ними пропорционально их наследственным долям. В тоже время наследники, каждый из которых имеет преимущественное право на квартиру друг с другом судиться за такое право не могут.
Выкуп доли в квартире у родственников - порядок реализации
Сразу обратим внимание, что выкупить долю в квартире у наследников возможно с их согласия, а если оно отсутствует, то исключительно в судебном порядке. Для этого наследнику следует обратиться в суд с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность квартиры при разделе наследства и выплате ответчику денежной компенсации за долю в квартире.
Выкуп доли в квартире у родственников - основные условия для его осуществления
Для того, чтобы суд удовлетворил иск наследника, имеющего преимущественное право на жилое помещение и требующего передачи себе всей квартиры, им должны быть соблюдены определенные условия. Итак, мы поговорим о том, как реализовать это право:
1. Истец должен обладать преимущественным правом на квартиру: на момент смерти наследодателя быть сособственником доли в квартире или постоянно проживать в ней. Под постоянным проживанием суды подразумевают - регистрацию по месту жительства и фактическое в ней проживание. Обратим внимание, что выкуп доли в квартире у родственников в судебном порядке вероятнее всего будет невозможен, если истец обладает правом собственности на другое жилье, пригодное для проживания.
2. Истец должен предложить ответчику соразмерную компенсацию за принадлежащую ему в наследстве долю в квартире. Компенсация должна соответствовать действительной рыночной стоимости наследственной доли. Для определения такой стоимости проводится оценка всего наследственного имущества и определяется стоимость долей всех наследников. В качестве компенсации могут быть предложены денежные средства, другое недвижимое имущество, автомобили и др.
3. Компенсация должна быть гарантированной, то есть на момент вынесения судом решения истец должен располагать соответствующими денежными средствами или имуществом. Денежные средства вносятся на депозит суда, если же этого не сделать, в иске будет отказано.
4. Доля в квартире, о выкупе которой просит истец, не может быть реально выделена в натуре. Выше мы уже обращали внимание на то, что в общей своей массе квартиры, являются неделимыми вещами. Однако в тех случаях, когда квартиру всё-таки можно разделить на два жилых помещения (например, в малоквартирных домах), суд однозначно откажет в иске о преимущественном праве на получение в собственность всей квартиры. Заметим, что судебная практика иногда расширительно толкует возможность раздела квартиры - по мнению отдельных судей, выкуп доли в квартире у родственников становиться невозможным, также и в том случае, если доля в квартире соответствует по своему размеру изолированной комнате. На наш взгляд, такая практика является незаконной.
5. Компенсация за долю в квартире у наследников, не имеющих преимущественного права на квартиру, производится независимо от их согласия на это, размера их долей и наличия интереса в использовании жилого помещения.
6. Выкуп доли в квартире у родственников путем заявления преимущественного права на жилое помещение возможен только, если требование заявлено в течение трех лет с момента смерти наследодателя. Если наследник в течение указанного срока не заявил о своем намерении воспользоваться преимущественным правом, то он это право утрачивает, поскольку названный срок является пресекательным. Истечение указанного трехлетнего срока влечет утрату преимущественных прав, и закон не предусматривает оснований для восстановления этого срока.
Если требования предъявлены по истечении трёхлетнего срока, то правила о преимущественных правах на жилое помещение не действуют, а выкуп доли в квартире у родственников возможен либо с их согласия либо если они сами требуют выплаты компенсации за свою долю либо если такая доля является незначительной, не может быть выделена в натуре и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Размер компенсации в случае выкупа доли в квартире у родственников
Для определения рыночной стоимости доли, оценщиком обязательно должен быть произведён осмотр помещения. В суде может быть также назначена судебная оценочная экспертиза. Заметим, что в судебной практике нет единой позиции по способу определения выкупной стоимости доли в квартире. В большинстве случаев, суды полагают, что рыночная стоимость должна определяться не путем умножения стоимости всей квартиры на размер доли ответчика, а корректироваться на понижающий коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире на рынке. В других случаях судьи полагают, что в целях раздела наследственного имущества и определения суммы компенсации, нужно руководствоваться рыночной стоимостью всего объекта и определять стоимость доли без понижающего коэффициента. Так как, по их мнению, в целях определения компенсации при разделе наследства, отсутствуют обстоятельства, понижающие стоимость доли, так как квартира не продаётся на свободном рынке.
Подводя итог, хочется обратить внимание, что принудительный выкуп доли в квартире у родственников с целью стать единоличным собственником всей квартиры возможен в льготном порядке при наследовании, если наследник имеет преимущественное право на жилое помещение в связи с обладанием общим с наследодателем правом собственности на квартиру или постоянным проживанием в ней. Так как действие преимущественного права ограничено трёхлетним сроком - то действовать нужно быстро и грамотно. Для чего желательно воспользоваться поддержкой профессиональных юристов, специализирующихся в вопросах наследования недвижимости.
Адвокат к.ю.н. Вашанова Оксана Вячеславовна
МОКА Правовая защита
Если Вас интересует выкуп доли в квартире у родственников, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .
Источники:
, , , ,
Следующие:
- Генеральная доверенность на оформление наследства
- Делится ли наследство полученное в браке при разводе
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
